Les solutions ne manquent pas pour souscrire un prêt immobilier. Encore faut-il choisir la formule la mieux adaptée à sa situation.
L'acheteur qui veut aujourd'hui emprunter doit choisir son prêt avec le plus grand soin. D'autant plus qu'avec une inflation assez faible, le coût réel du crédit reste assez élevé.
Précision préalable : quelle que soit la formule adoptée, il faut impérativement vérifier le coût réel du crédit en demandant le « taux effectif global » et ne pas se laisser allécher par les taux d'appel affichés à grand renfort de publicité. Ils ne comprennent pas les frais annexes et autres coûts de dossier et ne sont valables qu'une seule année, quand il s'agit de taux variables.
Autre exigence : un bon emprunteur doit négocier âprement en mettant en concurrence plusieurs établissements. A chacun de faire valoir son meilleur « profil » en souligner son faible niveau d'endettement, l'importance de son portefeuille de valeurs mobilières ou ses revenus futurs.
La négociation et la comparaison des offres ne doivent pas seulement porter sur le taux du crédit mais aussi sur les éléments annexes : montant des pénalités en cas de remboursement anticipé, coût des assurances, possibilité de transformer un prêt à taux variable en prêt à taux fixe, etc.
Et n'oubliez pas que le moindre dixième de points d'intérêt en moins peut rapporter gros au final. Exemple : emprunter 100 000 euros sur dix ans à 5% au lieu de 5,5% permet d'économiser près de 3 000 euros.
C'est le premier réflexe des acheteurs prévoyants : utiliser les possibilités offertes par l'épargne-logement qu'ils ont patiemment constituée au fil des années.
Un bon réflexe s'il s'agit du livret d'épargne puisque le taux du prêt est actuellement de 3,25%. La réponse est moins évidente pour les plans puisque le taux du prêt dépend ici de leur date d'ouverture.
Les précédentes générations de plans, antérieures au 1er août 2003 ne présentent pas vraiment d'intérêt puisque le taux du prêt est quasiment équivalent à celui du marché (4,80% à 4,31%). Et, compte-tenu de la durée minimale de quatre ans, seuls les épargnants ayant souscrit un PEL avant 2004 peuvent éventuellement en profiter.
C'est de loin le type de prêt le plus pratiqué en France. Sans doute en raison de son extrême simplicité puisque tout est fixé d'avance : le taux, la durée du remboursement et le montant des échéances. La visibilité est parfaite : l'épargnant sait parfaitement à quoi il s'engage et peut mieux évaluer les offres des différentes banques en comparant le « taux effectif global » (TEG) qui comprend tous les frais annexes.
Contrepartie de cette simplicité : les taux sont plus élevés que ceux des prêts à taux variables.
Comme tout emprunt, le prêt à taux fixe est un pari sur l'avenir : on est perdant si les taux baissent et gagnant s'ils augmentent.
Le principe est simple en apparence : le taux du prêt augmente et baisse en cours d'emprunt en même temps que les taux du marché. Dans la pratique, le taux du prêt est généralement indexé sur l'Euribor, taux de l'argent au sein de la zone Euro, auquel les établissements financiers ajoutent leur marge (entre 1% et 3%).
. Exemple : vous empruntez aujourd'hui à 5,5% à une banque qui applique une marge de 1,6%. Si l'Euribor atteint 5% l'année prochaine, le taux de votre prêt grimpera à 6,6%.
Ces variations peuvent se traduire de plusieurs façons suivant les contrats.
Les prêts à échéances fixes répercutent l'évolution du taux sur la durée de remboursement, qui s'allonge ou se réduit au fil des ans, à chaque révision du taux. Si le taux de référence augmente, le nombre d'échéances augmente en proportion. Et vice-versa. Le coût global du crédit varie donc à la hausse ou à la baisse mais la mensualité reste en principe constante. Ce qui procure une meilleure visibilité à l'emprunteur. Contrepartie de cette avantageuse stabilité : cette formule coûte légèrement plus cher que les prêts à taux variables classiques.
. Certains établissements plafonnent l'allongement de la durée de remboursement. Ce qui constitue une sécurité de plus pour l'emprunteur.
La quasi-totalité des établissements proposent des prêts à taux variables « capés » ici, c'est le taux du prêt révisé qui est plafonné. Exemple : un taux variable de 4% « capé » à 2 points ne pourra pas dépasser 6%, même si l'évolution de l'indice de référence est supérieure. A l'inverse, il ne pourra pas non plus descendre au-dessous de 2%. Le taux variable et le montant des remboursements évoluent donc à l'intérieur d'un « tunnel ».
C'est une formule intéressante si le taux plafond n'est pas trop supérieur au taux fixe en vigueur au moment de la souscription. Exemple : entre un taux fixe à 5,5% et un taux révisable plafonné à 5,9%, l'emprunteur aura peut-être intérêt à choisir cette seconde formule qui lui permet de bénéficier d'une éventuelle et future baisse des taux du marché.
Il existe aussi des prêts à taux variable, sans plafonnement d'aucune sorte. Ils affichent les taux les plus faibles du marché mais comportent naturellement un risque pour l'emprunteur, proportionnel à ses espérances de gain.
Compte-tenu d'un environnement monétaire fluctuant, mieux vaut réserver cette formule à des emprunts sur une courte période, inférieure à cinq ou six ans. Mieux vaut aussi privilégier les contrats qui autorisent les remboursements anticipés sans pénalité et prévoient la possibilité de transformer ce prêt à taux variable en prêt à taux fixe. En cas de hausse trop importante, il sera ainsi toujours possible de solder rapidement sa dette.
Dans les prêts classiques, dits « amortissables », l'emprunteur rembourse chaque mois une somme fixe, constituée d'une part de capital et d'une part d'intérêt, cette dernière diminuant au fil des ans. A l'issue du prêt, l'emprunteur a, par définition, remboursé l'intégralité de son prêt. Destinés aux investisseurs locatifs, les prêts « in fine », eux, obéissent à une logique différente : pendant toute la durée du prêt, l'emprunteur ne paie que les intérêts, et il ne rembourse le capital qu'à l'échéance finale.
. Les banques exigent naturellement une garantie, au-delà de l'assurance-décès, qui se traduit par le « nantissement » en faveur de la banque d'un portefeuille de sicav monétaires ou d'une assurance-vie en euros. En clair, l'acheteur signe un engagement qui autorise le banquier à puiser dans cette épargne sécurisée au cas il ne pourrait rembourser le capital.
Au final, l'emprunteur « in fine » paie donc davantage d'intérêts que l'emprunteur classique puisqu'il ne rembourse aucune partie du capital pendant toute la durée du prêt. Cette technique présente toutefois plusieurs avantages :
1. Elle réduit le montant des échéances pendant la durée du prêt, qui peuvent être, par exemple, compensées intégralement par des rentrées locatives. L'emprunteur n'a donc pas (ou très peu) d'effort financier à faire dans un premier temps. D'autant plus que les intérêts payés viennent en déduction des revenus fonciers, ce qui réduit l'impôt dû par le propriétaire-bailleur.
2. A l'issue du prêt, l'emprunteur rembourse le montant initial du prêt alors qu'entretemps, le bien s'est valorisé.
. Exemple schématique : M. Martin emprunte 100 000 pour acheter un logement du même montant à un taux de 5% sur dix ans, il paiera chaque année 5 000 (financés en tout ou partie par les loyers), puis remboursera les 100 000 la dixième année. Mais on peut penser que le logement s'est largement valorisé en dix ans. M. Martin s'est donc « enrichi » sans effort financier...
Pour mieux choisir votre assurance prêt immobilier, comparez les tarifs et garanties des offres d'assurance prêt immobilier des assureurs grâce à Assurland !Vous voulez assurer votre prêt immobilier ?L'assurance prêt immobilier permet de prémunir l'organisme prêteur contre le risque pour l'emprunteur de ne plus pouvoir rembourser les échéances du prêt immobilier(en cas de décès, maladie etc.). En cas de décès, par exemple, l'assureur s'engage à rembourser le capital restant dû à l'organisme prêteur. Les évènements couverts par un contrat d'assurance prêt immobilier sont le décès, la perte d'autonomie (totale et irréversible), l' invalidité permanente totale, l'incapacité temporaire totale de travail, le chômage et l'exonération des primes d'assurance (en cas de réalisation d'un de ces risques). Les contrats d'assurance prêt immobilier comportent des franchises (durée pendant laquelle les garanties ne jouent pas). Certains contrats permettent un choix dans la durée des franchises.Comment Assurland peut-il m'aider si je souhaite comparer les assurances prêt immobilier et faire des économies ?Avec Assurland, le comparateur d'assurance prêt immobilier, vous pouvez comparer gratuitement les prix et garanties de plusieurs offres d'assurance prêt immobilier des assureurs (MMA, Swiss Life, Generali, Alico, Cardif,...). Si l'une des offres d'assurance prêt immobilier proposées par notre comparateur d'assurance vous intéresse, vous pouvez obtenir un devis en ligne gratuit. Vous pourrez ainsi faire des économies et payer moins cher votre assurance prêt immobilier.Remplir le questionnaire d'assurance prêt immobilier vous prendra moins de 5 minutes ! Les propositions d'assurance prêt immobilier présentées ne correspondent à votre profil que sous réserve de l'exactitude de vos déclarations. Qui est Assurland ?Assurland est le site d'assurance le plus fréquenté en France. Inventeur du concept de comparaison d'assurances prêt immobilier, Assurland interroge en quelques minutes son panel de partenaires assureurs prêt immobilier, parmi les plus grandes marques françaises. Assurland vous restitue ensuite les meilleures offres d'assurance prêt immobilier adaptées à votre profil et vous permet de souscrire en ligne, par courrier, au téléphone ou en agence directement auprès de l'assureur qui vous convient le mieux. |
Actualité de l'assurance de prêt |
Le coût de l'assurance emprunteur devra être mentionnéLes députés ont entamé mercredi le texte visant à encadrer le crédit à la consommation, source de surendettement pour 800.000 ménages en France, Christine Lagarde l'ayant corsé pour demander plus aux banques, notamment sur le coût de l'assurance. |
L'assurance prêt immobilier sera moins chère en 2010A partir 2010, l'emprunteur pourra donc choisir son assurance prêt immobilier auprès d'un assureur de son choix, et faire ainsi jouer la concurrence sur cette partie du prêt immobilier. |
Assurance prêt immobilier : poursuite de la baisse des tauxBonne nouvelle pour les candidats acquéreurs, après une pause en août, les taux des crédits immobiliers ont recommencé à baisser en septembre, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. |
Immobilier : les prix des logements ont chutéLa situation actuelle de crise qui touche le secteur de l'immobilier offre la possibilité aux acheteurs de négocier plus facilement le montant de leur assurance prêt immobilier au moment de la souscription de leur crédit immobilier. |
Christine Lagarde réforme l'assurance de prêtChristine Lagarde, ministre de l'Economie, a reçu les conclusions de la consultation sur l'assurance de prêt lancée au premier semestre 2008. Tout d'abord, dès 2010, le consommateur pourra librement choisir son assurance de prêt... |
Une assurance est un service qui fournit une prestation lors de la survenance d'un risque. La prestation, généralement financière, peut être destinée à un individu, une association ou une entreprise, en échange de la perception d'une cotisation ou prime.
Par extension, l'assurance est le secteur économique qui regroupe les activités de conception, de production et commercialisation de ce type de service.
Sommaire |
La seule condition à l'assurabilité d'une chose est le risque (ou aléa), c'est-à-dire l'imprévisibilité d'un événement dommageable . En conséquence, sur le principe, il est possible de souscrire une assurance pour tout événement relatif à la propriété d'un bien meuble, à celle d'un bien immeuble, à la vie, à la santé, etc.
Les types de contrats d'assurances les plus communs sont les contrats d'assurance vie et les contrats d'assurance dommage. On distingue les contrats d'assurance de personnes et ceux d'assurance de biens.
Le contrat d'assurance fonde l'essentiel des droits et obligations de chaque partie. Il établit les conditions dans lesquelles le service sera rendu. Il mentionne généralement :
De premières méthodes de transfert de risques sont signalées chez les Babyloniens, dès le IIe millénaire av. J.-C. Le système développé est repris dans le code d'Hammourabi. Si un marchand effectue un prêt pour effectuer un transport, il paye une somme supplémentaire au préteur. Le prêt n'a pas à être remboursé si la marchandise se fait voler.
Mille ans plus tard, les habitants de Rhodes inventent la mutualisation. Les marchands dont les biens arrivent à destination remboursent ceux dont les biens ont été détruits lors d'une tempête. Au IVe siècle av. JC, les marchands grecs utilisent le prêt à la grosse aventure, au titre duquel la cargaison d'un navire est financée par un tiers ; si le navire revient à bon port, le prêt est remboursé avec un intérêt qui peut dépasser le taux d'usure ; sinon, le prêt est perdu.
Les Grecs et les Romains introduisent l'assurance santé et l'assurance vie. Les guildes du Moyen Âge remplissent un rôle similaire, en participant aux frais d'obsèques de leurs membres décédés.
L'assurance se complexifie en Europe après la Renaissance.
À la fin du XVIIe siècle, l'importance croissante de Londres en tant que centre de commerce tire la demande pour des assurances maritimes. Edward Lloyd ouvre une taverne qui devient un repaire pour les marins et les affréteurs, et par la suite une source d'information sur le monde maritime. Il devient un lieu de rencontre pour les personnes cherchant à assurer leurs bateaux, et ceux proposant une couverture. Aujourd'hui encore, le Lloyd's de Londres reste le haut lieu de l'assurance maritime.
Au sens moderne, l'assurance remonte au grand incendie de Londres de 1666, qui détruisit 13200 bâtiments. À la suite de cet incendie, Nicholas Barbon ouvre un bureau pour assurer les bâtiments.
Aux États-Unis, la première compagnie est créée en 1732. Benjamin Franklin est le premier, au travers de la Philadelphia Contributionship for the Insurance of Houses from Loss by Fire, à inventer la prévention, en refusant d'assurer les maisons pour lesquelles le risque d'incendie est trop fort.
Le contrat d'assurance est un contrat de transfert de risques :
Le mécanisme de l'assurance ne modifie pas la probabilité de survenance du risque, ni ses conséquences. Il se contente de transférer le risque d'un agent économique, l'assuré, à un ou plusieurs autres.
L'assuré est alors protégé contre des évènements qu'il ne peut pas supporter seul. Il peut alors réaliser des activités risquées. L'assurance aide indirectement à la création de richesses.
La compagnie d'assurances effectue, grâce à la souscription de nombreux risques similaires, une mutualisation des risques entre les assurés. Cette maîtrise statistique du risque permet à l'assureur de diminuer la volatilité totale de ses risques. La loi des grands nombres permet à l'assureur de connaître approximativement le montant des sinistres futurs.
Curieusement, les activités de jeux de hasard (loteries, etc.) sont similaires à l'assurance : il y faut un aléa. Dans les deux cas, on paye une petite somme, et si un événement rare se produit, on reçoit une grosse somme. La différence est que l'assurance couvre les risques "négatifs", de perte, et la loterie au contraire des risques positifs, spéculatifs.
Il est important dans les deux cas que l'événement soit assez rare, et que, pour ce qui concerne l'assurance, le fait d'être assuré ne modifie pas les comportements face aux risques (aléa moral), sinon l'assureur n'équilibre plus ses comptes.
Certains cas comme les cambriolages, vols de véhicules ou accidents de moto sont un peu particuliers, dans la mesure où la question n'y est plus de savoir si un événement se produira, mais simplement quand il le fera.
Pour vivre, une compagnie d'assurances doit pouvoir payer l'ensemble des sinistres que ses assurés subiront, ainsi que ses propres frais de fonctionnement. C'est cet équilibre "recettes/sinistres" qui est vital. Les mutuelles d'assurance, limitant leurs "bénéfices" à leurs seuls frais de fonctionnement, font ainsi varier leurs tarifs au bénéfice de leurs cotisants.
Le montant total des sinistres étant par définition inconnu, les compagnies d'assurances commencent par « mutualiser » les risques. Imaginons 100 personnes non assurées, ayant statistiquement une chance sur 100 de subir un dommage : une de ces personnes connaîtra vraisemblablement des déboires financiers difficiles à supporter. Par contre si ces 100 personnes se mutualisent et qu'elles apportent chacune une petite cotisation constituant une caisse commune, celles-ci seront nettement mieux protégées en cas de sinistre...Ce mécanisme vise à réduire la variabilité des pertes. Le montant des pertes probables (augmenté d'une marge de sécurité, et des frais de gestion de la compagnie) est versé par les assurés (prime).
L'argent ainsi récolté n'étant pas reversé immédiatement à l'assuré, il peut être placé, ce qui apporte une source de revenus supplémentaires, proportionnellement à la rentabilité de ces placements. Ce montant est particulièrement important dans les branches à déroulement long (par exemple en responsabilité civile), où le sinistre, lorsqu'il survient, n'est indemnisé que de longues années après la perception de la prime. Dans les branches à déroulement court, cette source de revenus est moins importante.
L'assureur est dès lors capable d'affronter une situation de sinistralité habituelle. Toutefois, on comprend aisément que si un risque se réalise simultanément pour un grand nombre d'assurés (intempéries, catastrophe naturelle, etc.), l'argent que doit verser l'assureur peut venir réduire fortement ses perspectives de gains, voire excéder ses capacités financières. La technique générale de l'assurance consiste justement à éviter que l'assureur se trouve dans ce cas. L'assureur pourra augmenter le montant des primes à venir afin de reconstituer le capital consacré aux indemnisations.
Afin de faire face aux sinistres exceptionnels, les assureurs peuvent réassurer (avec franchise de leur part) leurs propres risques auprès de compagnies spécialisées ; c'est la réassurance. Le recours à la réassurance est systématique dans les risques industriels, dont l'ampleur dépasse les capacités de la plupart des assureurs.
Il est significatif de constater que la Lloyd's, assureur du Titanic, honora ses engagements et que ces déboires importants ne menacèrent pas son existence. Plus récemment, l'ensemble des coûts indemnisés suite à la destruction des tours du WTC en septembre 2001 ont été de l'ordre de 100 milliards de dollars, une grande partie provenant des coûts d'assurance-vie des victimes.
On peut distinguer diverses professions propres à cette activité
En amont de l'assurance les agents généraux d'assurances analysent les risques de leurs clients, puis conseillent ces derniers sur les opportunités d'assurance, placent les risques auprès de leurs compagnies d'assurances, suivent la gestion des contrats au jour le jour, et assistent leurs clients en cas de sinistre de l'ouverture jusqu'à l'indemnisation ; Ils sont aussi encore appelés « assureurs conseils », mandatés par leurs clients pour les représenter face aux compagnies. C'est pourquoi ils sont responsables de leurs résultats auprès de leurs clients.
Les agents généraux d'assurances ont un statut particulier d'intermédiaire avec leur compagnie mandante, ils sont libéraux et chefs d'entreprises, statut qui régit leurs relations avec les sociétés d'assurance. La plupart du temps un agent général d'assurance pratique aussi le courtage auprès d'autres compagnies et selon un pourcentage déterminé.
Il y a environ 2 800 courtiers en France. Ce sont des commerçants inscrits au registre du commerce. La réglementation les oblige à souscrire une garantie financière pour couvrir les fonds qui leur sont confiés. Ils doivent aussi être obligatoirement assurés en responsabilité civile professionnelle.
L'assurance en finance laisse place à la notion de couverture de risque par des instruments financiers adaptés qu'offre le marché financier. En cela, le concept d'assurance change complètement d'orientation. Auparavant considéré comme un service d'ordre public, il s'agit maintenant d'entreprises à but lucratif.
Plusieurs personnes s’associent et contribuent, en apportant chacune une somme d’argent, un fonds de solidarité, que gérera une coopérative. (association).
Ce fond aidera le cotisant qui subit un des sinistres qu’ils auront mentionnés, au cas où aucun de ces sinistres ne sera produit, le fond sera rendu aux cotisants.
La partie des cotisations qui n’a pas eu besoin d’être utilisée pour couvrir les sinistres des cotisants au cours de l’année n’est pas gardée par la coopérative : Soit est rendue aux cotisants, soit est gardée et comptée comme un fonds de cotisations déjà versé pour une nouvelle année. Si le fonds n’est pas suffisant pour couvrir les dépenses liées aux dommages, ce sera aux cotisants soit d’apporter de nouvelles cotisations pour couvrir le surplus, soit d’accepter que la coopérative ne couvre pas tous les frais pour les cotisants.
Lors de la souscription du contrat, l'assureur et l'assuré conviennent :
Avant la souscription, le demandeur d'assurance, futur assuré, remplit un questionnaire visant à informer la compagnie d'assurances sur son risque. À partir de ce document, l'assureur peut effectuer le calcul de la prime d'assurance. Ce calcul statistique tient compte essentiellement de la probabilité de réalisation du risque et du coût des sinistres.
En France, le contrat d'assurance est un contrat de bonne foi. L'assuré est supposé informer de façon exacte et complète l'assureur en réponse à ses questions. Les fausses déclarations faites par l'assuré peuvent conduire à la nullité du contrat.
Lors de la réalisation d'un des événements listés au contrat, l'assureur assiste l'assuré. Cette assistance est le plus souvent financière et prend alors la forme d'une indemnisation. Mais elle peut prendre d'autres formes, par exemple une assistance juridique ou un rapatriement pour une personne malade à l'étranger.
Par exemple, un armateur assure un bateau et reçoit une somme, fonction du montant souscrit et de la vétusté, si le navire est endommagé ou détruit. Une assurance-vie garantira le paiement d'une pension si l'assuré atteint un certain âge alors que l'assurance-décès produira ses effets dans le cas contraire, etc. Un automobiliste impliqué dans un accident pourra bénéficier de l'appui de sa compagnie d'assurances devant les tribunaux et éventuellement d'une somme pour régler les dommages dont il est responsable...
L'assuré et l'assureur peuvent dénoncer le contrat à chaque échéance. Les contrats d'assurance sont en général à tacite reconduction[1]. En France, le code des assurances prévoit également une résiliation possible pour l'assureur après chaque sinistre. En cas de disparition du risque assuré, par exemple en cas de décès pour un contrat d'assurance sur une personne, le contrat prend naturellement fin. Les contrats d’assurance vie, les contrats de groupe et les autres opérations collectives sont expressément exclus du dispositif de renouvellement des contrats d’assurance.
La police d'assurance est le document contractuel qui régit les relations entre la compagnie d'assurances et l'assuré. Ce contrat fixe en particulier :
Les polices d'assurance sont composés de conditions générales, commune à tous les assurés d'une même compagnie pour un risque ou un ensemble de risque donné, et de conditions particulières, spécifiques à l'assuré.
L'assurance est une profession très règlementée. Il s'agit de préserver les intérêts des assurés. Les compagnies doivent répondre à de nombreuses contraintes, notamment en matière de marge de solvabilité. Une instance indépendante, l'ACAM (l'Autorité de Contrôle des Assurances et des Mutuelles) [1], est chargée de contrôler les sociétés d'assurance. Les entreprises pratiquant des opérations d'assurance sont soumises, en fonction de leur statut juridique, aux dispositions du :
Une loi du 15 décembre 2005 oblige désormais les assureurs à prévenir la ou les personnes désignées au contrat d'Assurance-vie, lorsqu'elles ont connaissance du décès du souscripteur.
La directive Solvabilité II va redefinir les marges de solvabilité des sociétés d'assurances et de réassurance à l'horizon 2010/2.